CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc
===oOo===
Ngày 22-11-2018
LUẬN CỨ BẢO VỆ
Vụ tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất
--------------
(Lưu ý: Tên các nhân vật, tên địa phương đã được thay
đổi)
Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bà Trần Thị Phương,
là người có quyền lợi nghĩa vụ có liên quan trong vụ án này; Trên sở nghiên cứu
tài liệu có trong hồ sơ vụ án và qua việc xét hỏi tại phiên Tòa; Căn cứ điều
75, 76 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, tôi xin trình bày quan điểm của mình
đối với vụ án như sau:
Đối với yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn.
Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hai hợp đồng
chuyễn nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 15 tháng 5 năm 2013, giữa Nguyên đơn
với Bị đơn Nguyễn Thị Kim, đối với hai thữa đất có tổng diện tích 40 ngàn m2
thể hiện trong Giấy chứng QSD đất số BG 724616 và số BG 724773, do UBND huyện Bình
Tiên cấp ngày 23/11/2012 và ngày 17/12/2012, nhưng không nêu rõ căn cứ pháp lý
nào để hủy là chưa đủ cơ sở xem xét.
Nghiên cứu nội dung và hình thức giao dịch, trong hai
hợp đồng giữa Nguyên đơn với Bị đơn nói trên, tôi nhận thấy không thuộc trường
hợp Vô hiệu được qui định từ điều 127 đến điều 134, trong Bộ luật Dân sự 2005 (có
hiệu lực tại thời điểm giao dịch).
Tại phiên Tòa cũng như trong hồ sơ, Nguyên đơn khai
rằng do Ngyên đơn không thể vay tiền Ngân hàng được, nên mới làm thủ tục chuyển
nhượng QSD đất cho Bị đơn để bị đơn vay tiền với giá 200 triệu đồng, nhưng Bị
đơn không thực hiện vay tiền giao cho Nguyên đơn, nếu đó là giao kết có thật
thì lỗi của Bị đơn là lỗi không thực hiện giao kết đó chứ không phải lỗi
trong việc xác lập Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất. Bởi lẽ: Giá 200 triệu của
hai phần đất mà hai bên thỏa thuận tại thời điểm ký hợp đồng là giá thỏa thuận
tự nguyện, phù hợp với giá thị trường tại thời điểm lúc giao dịch. Khi xác lập
giai dịch, Nguyên đơn hiểu rõ giá trị pháp lý của việc Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và cùng Bị đơn thực hiệc thủ tục chuyển nhượng đúng qui định,
đã được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chuyển dịch quyền sử dụng từ bên Nguyên
đơn cho Bị đơn đủ thủ tục, đúng trình tự Luật định, thì không có lý do nào để hủy
bỏ giao dịch mà các đương sự đã tự nguyện thực hiện.
Trong Biên bản hòa giải ngày 27-09-2016, Bị đơn có ý kiến
sẽ hoàn trả lại giá trị đất theo giá thị trường hiện nay. . . Điều này cho thấy
Bị đơn đã thừa nhận lỗi trong việc giao kết và tự nguyện khắc phục bằng cách
trả lại tiền cho Nguyên đơn giá trị đất theo giá thị trường hiện nay là hoàn
toàn hợp lý, lẽ ra Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn thanh toán 200 triệu
đồng cho Nguyên đơn mới phù hợp theo thỏa thuận.
Đối với yêu cầu độc lập của bà Trần Thị Phương, Người
có quyền lợi và nghĩa vụ có liên quan.
Việc giao dịch giữa Bị đơn Nguyễn Thị Kim với bà Trần
Thị Phương thể hiện bằng 3 văn bản:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày
24-05-2013 (không có công chứng); Giấy Biên nhận tiền bán đất lập ngày
25-05-2013 và Hợp đồng ủy quyền lập ngày 30-09-2014 (có công chứng), có nội
dung chuyển dịch quyền quản lý, quyền sử dụng và quyền định đoạt cho bà Phương.
Trong 3 văn bản nói trên, Văn bản Hợp đồng ủy quyền có nội dung ghi rõ như sau:
1/. “Bên A (bên bà Kim) đồng ý ủy quyền cho bên B
(bên bà Phương) được toàn quyền quản lý sử dụng, định đoạt, chuyển nhượng, tặng
cho, thế chấp, cho thuê, góp vốn (Bao gồm cả lập văn bản hủy thanh lý hợp đồng
cho thuê, trao đổi, bán, tặng cho) đối với tài sản sau: Giấy chứng nhận quyền
sở hữu tài sản nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành BG 724616 +
BG 724773, số vào sổ CH 01064 + CH 01113 do UBND huyện Bình Tiên cấp ngày
23/11/2012 +17/12/2012”.
2/. “Trong phạm vi ủy quyền, bên B được liên hệ với
các cơ quan chức năng để tiến hành các thủ tục về các hành vi đã được ủy quyền,
được tự quyết định mọi vấn để đã được ủy quyền”.
3/. “Bên B được toàn quyền lập, ký trên các giấy tờ
có liên quan, thực hiện các quyền nêu trên theo qui định của pháp luật”.
Bên bà Phương cũng đã thực hiện nghĩa vụ trước khi
xác lập Giấy ủy quyền nói trên bằng 200 triệu đồng, tương đương với giá trị bà Kim
nhận chuyển nhượng của Nguyên đơn và sát với giá thị trường tại thời điểm giao
dịch
Với trích dẫn nội dung trên đây cho thấy: Bà Nguyễn
Thị Kim đã chuyển giao toàn bộ sở hữu quyền sử dụng 40 ngàn m2 đất mà
bà đã nhận chuyển nhượng hợp pháp của Nguyên đơn cho bà Trần Thị Phương. Thực
chất đây là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá trị 200 triệu
đồng mà các bên đã thực hiện xong. Bà Kim đã nhận tiền, Bả Phương đã nhận đất
từ tháng 5 năm 2014, tiến hành cải tạo, canh tác, làm tăng giá trị của đất lên
nhiều lần so với trước đây.
Tại khoản 2, điều 129, Bộ luật Dân sự 2015 qui định: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm
quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực
hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên
hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong
trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Từ những căn cứ nêu trên, tôi đề nghị Hội đồng xét xử
tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn với sự đồng ý theo yêu
cầu khởi kiện của Bị đơn. Chấp nhận yêu cầu độc lập của Người có quyền lợi và
nghĩa vụ có liên quan, công nhận cho bà Trần Thị Phương được quyền sử dụng 40
ngàn m2 đất nằm tại ấp Kiên Thành, xã Kiên Bình, huyện Bình Tiên có Giấy
chứng QSD đất số BG 724616 và số BG 724773, do UBND huyện Bình Tiên cấp ngày
23/11/2012 và ngày 17/12/2012, theo qui định của pháp luật.
LS Đoàn Công Thiện
