LUẬN CỨ BẢO VỆ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CN QSD ĐẤT

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc

===oOo===

Ngày 22-11-2018

LUẬN CỨ BẢO VỆ

Vụ tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất

--------------

(Lưu ý: Tên các nhân vật, tên địa phương đã được thay đổi)

Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bà Trần Thị Phương, là người có quyền lợi nghĩa vụ có liên quan trong vụ án này; Trên sở nghiên cứu tài liệu có trong hồ sơ vụ án và qua việc xét hỏi tại phiên Tòa; Căn cứ điều 75, 76 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, tôi xin trình bày quan điểm của mình đối với vụ án như sau:

Đối với yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn.

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hai hợp đồng chuyễn nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 15 tháng 5 năm 2013, giữa Nguyên đơn với Bị đơn Nguyễn Thị Kim, đối với hai thữa đất có tổng diện tích 40 ngàn m² thể hiện trong Giấy chứng QSD đất số BG 724616 và số BG 724773, do UBND huyện Bình Tiên cấp ngày 23/11/2012 và ngày 17/12/2012, nhưng không nêu rõ căn cứ pháp lý nào để hủy là chưa đủ cơ sở xem xét.

Nghiên cứu nội dung và hình thức giao dịch, trong hai hợp đồng giữa Nguyên đơn với Bị đơn nói trên, tôi nhận thấy không thuộc trường hợp Vô hiệu được qui định từ điều 127 đến điều 134, trong Bộ luật Dân sự 2005 (có hiệu lực tại thời điểm giao dịch).

Tại phiên Tòa cũng như trong hồ sơ, Nguyên đơn khai rằng do Ngyên đơn không thể vay tiền Ngân hàng được, nên mới làm thủ tục chuyển nhượng QSD đất cho Bị đơn để bị đơn vay tiền với giá 200 triệu đồng, nhưng Bị đơn không thực hiện vay tiền giao cho Nguyên đơn, nếu đó là giao kết có thật thì lỗi của Bị đơn là lỗi không thực hiện giao kết đó chứ không phải lỗi trong việc xác lập Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất. Bởi lẽ: Giá 200 triệu của hai phần đất mà hai bên thỏa thuận tại thời điểm ký hợp đồng là giá thỏa thuận tự nguyện, phù hợp với giá thị trường tại thời điểm lúc giao dịch. Khi xác lập giai dịch, Nguyên đơn hiểu rõ giá trị pháp lý của việc Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cùng Bị đơn thực hiệc thủ tục chuyển nhượng đúng qui định, đã được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chuyển dịch quyền sử dụng từ bên Nguyên đơn cho Bị đơn đủ thủ tục, đúng trình tự Luật định, thì không có lý do nào để hủy bỏ giao dịch mà các đương sự đã tự nguyện thực hiện.

Trong Biên bản hòa giải ngày 27-09-2016, Bị đơn có ý kiến sẽ hoàn trả lại giá trị đất theo giá thị trường hiện nay. . . Điều này cho thấy Bị đơn đã thừa nhận lỗi trong việc giao kết và tự nguyện khắc phục bằng cách trả lại tiền cho Nguyên đơn giá trị đất theo giá thị trường hiện nay là hoàn toàn hợp lý, lẽ ra Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn thanh toán 200 triệu đồng cho Nguyên đơn mới phù hợp theo thỏa thuận.  

Đối với yêu cầu độc lập của bà Trần Thị Phương, Người có quyền lợi và nghĩa vụ có liên quan.

Việc giao dịch giữa Bị đơn Nguyễn Thị Kim với bà Trần Thị Phương thể hiện bằng 3 văn bản:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 24-05-2013 (không có công chứng); Giấy Biên nhận tiền bán đất lập ngày 25-05-2013 và Hợp đồng ủy quyền lập ngày 30-09-2014 (có công chứng), có nội dung chuyển dịch quyền quản lý, quyền sử dụng và quyền định đoạt cho bà Phương. Trong 3 văn bản nói trên, Văn bản Hợp đồng ủy quyền có nội dung ghi rõ như sau:

1/. “Bên A (bên bà Kim) đồng ý ủy quyền cho bên B (bên bà Phương) được toàn quyền quản lý sử dụng, định đoạt, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê, góp vốn (Bao gồm cả lập văn bản hủy thanh lý hợp đồng cho thuê, trao đổi, bán, tặng cho) đối với tài sản sau: Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành BG 724616 + BG 724773, số vào sổ CH 01064 + CH 01113 do UBND huyện Bình Tiên cấp ngày 23/11/2012 +17/12/2012”.

2/. “Trong phạm vi ủy quyền, bên B được liên hệ với các cơ quan chức năng để tiến hành các thủ tục về các hành vi đã được ủy quyền, được tự quyết định mọi vấn để đã được ủy quyền”.

3/. “Bên B được toàn quyền lập, ký trên các giấy tờ có liên quan, thực hiện các quyền nêu trên theo qui định của pháp luật”.

Bên bà Phương cũng đã thực hiện nghĩa vụ trước khi xác lập Giấy ủy quyền nói trên bằng 200 triệu đồng, tương đương với giá trị bà Kim nhận chuyển nhượng của Nguyên đơn và sát với giá thị trường tại thời điểm giao dịch

Với trích dẫn nội dung trên đây cho thấy: Bà Nguyễn Thị Kim đã chuyển giao toàn bộ sở hữu quyền sử dụng 40 ngàn m² đất mà bà đã nhận chuyển nhượng hợp pháp của Nguyên đơn cho bà Trần Thị Phương. Thực chất đây là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá trị 200 triệu đồng mà các bên đã thực hiện xong. Bà Kim đã nhận tiền, Bả Phương đã nhận đất từ tháng 5 năm 2014, tiến hành cải tạo, canh tác, làm tăng giá trị của đất lên nhiều lần so với trước đây.  

Tại khoản 2, điều 129, Bộ luật Dân sự 2015 qui định: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Từ những căn cứ nêu trên, tôi đề nghị Hội đồng xét xử tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn với sự đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của Bị đơn. Chấp nhận yêu cầu độc lập của Người có quyền lợi và nghĩa vụ có liên quan, công nhận cho bà Trần Thị Phương được quyền sử dụng 40 ngàn m² đất nằm tại ấp Kiên Thành, xã Kiên Bình, huyện Bình Tiên có Giấy chứng QSD đất số BG 724616 và số BG 724773, do UBND huyện Bình Tiên cấp ngày 23/11/2012 và ngày 17/12/2012, theo qui định của pháp luật.  

                                         LS Đoàn Công Thiện