LUẬN CỨ BẢO VỆ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CN QSD ĐẤT

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc

===oOo===

Ngày 22-11-2018

LUẬN CỨ BẢO VỆ

Vụ tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất

--------------

(Lưu ý: Tên các nhân vật, tên địa phương đã được thay đổi)

Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bà Trần Thị Phương, là người có quyền lợi nghĩa vụ có liên quan trong vụ án này; Trên sở nghiên cứu tài liệu có trong hồ sơ vụ án và qua việc xét hỏi tại phiên Tòa; Căn cứ điều 75, 76 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, tôi xin trình bày quan điểm của mình đối với vụ án như sau:

Đối với yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn.

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hai hợp đồng chuyễn nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 15 tháng 5 năm 2013, giữa Nguyên đơn với Bị đơn Nguyễn Thị Kim, đối với hai thữa đất có tổng diện tích 40 ngàn m² thể hiện trong Giấy chứng QSD đất số BG 724616 và số BG 724773, do UBND huyện Bình Tiên cấp ngày 23/11/2012 và ngày 17/12/2012, nhưng không nêu rõ căn cứ pháp lý nào để hủy là chưa đủ cơ sở xem xét.

Nghiên cứu nội dung và hình thức giao dịch, trong hai hợp đồng giữa Nguyên đơn với Bị đơn nói trên, tôi nhận thấy không thuộc trường hợp Vô hiệu được qui định từ điều 127 đến điều 134, trong Bộ luật Dân sự 2005 (có hiệu lực tại thời điểm giao dịch).

Tại phiên Tòa cũng như trong hồ sơ, Nguyên đơn khai rằng do Ngyên đơn không thể vay tiền Ngân hàng được, nên mới làm thủ tục chuyển nhượng QSD đất cho Bị đơn để bị đơn vay tiền với giá 200 triệu đồng, nhưng Bị đơn không thực hiện vay tiền giao cho Nguyên đơn, nếu đó là giao kết có thật thì lỗi của Bị đơn là lỗi không thực hiện giao kết đó chứ không phải lỗi trong việc xác lập Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất. Bởi lẽ: Giá 200 triệu của hai phần đất mà hai bên thỏa thuận tại thời điểm ký hợp đồng là giá thỏa thuận tự nguyện, phù hợp với giá thị trường tại thời điểm lúc giao dịch. Khi xác lập giai dịch, Nguyên đơn hiểu rõ giá trị pháp lý của việc Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cùng Bị đơn thực hiệc thủ tục chuyển nhượng đúng qui định, đã được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chuyển dịch quyền sử dụng từ bên Nguyên đơn cho Bị đơn đủ thủ tục, đúng trình tự Luật định, thì không có lý do nào để hủy bỏ giao dịch mà các đương sự đã tự nguyện thực hiện.

Trong Biên bản hòa giải ngày 27-09-2016, Bị đơn có ý kiến sẽ hoàn trả lại giá trị đất theo giá thị trường hiện nay. . . Điều này cho thấy Bị đơn đã thừa nhận lỗi trong việc giao kết và tự nguyện khắc phục bằng cách trả lại tiền cho Nguyên đơn giá trị đất theo giá thị trường hiện nay là hoàn toàn hợp lý, lẽ ra Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn thanh toán 200 triệu đồng cho Nguyên đơn mới phù hợp theo thỏa thuận.  

Đối với yêu cầu độc lập của bà Trần Thị Phương, Người có quyền lợi và nghĩa vụ có liên quan.

Việc giao dịch giữa Bị đơn Nguyễn Thị Kim với bà Trần Thị Phương thể hiện bằng 3 văn bản:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 24-05-2013 (không có công chứng); Giấy Biên nhận tiền bán đất lập ngày 25-05-2013 và Hợp đồng ủy quyền lập ngày 30-09-2014 (có công chứng), có nội dung chuyển dịch quyền quản lý, quyền sử dụng và quyền định đoạt cho bà Phương. Trong 3 văn bản nói trên, Văn bản Hợp đồng ủy quyền có nội dung ghi rõ như sau:

1/. “Bên A (bên bà Kim) đồng ý ủy quyền cho bên B (bên bà Phương) được toàn quyền quản lý sử dụng, định đoạt, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê, góp vốn (Bao gồm cả lập văn bản hủy thanh lý hợp đồng cho thuê, trao đổi, bán, tặng cho) đối với tài sản sau: Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành BG 724616 + BG 724773, số vào sổ CH 01064 + CH 01113 do UBND huyện Bình Tiên cấp ngày 23/11/2012 +17/12/2012”.

2/. “Trong phạm vi ủy quyền, bên B được liên hệ với các cơ quan chức năng để tiến hành các thủ tục về các hành vi đã được ủy quyền, được tự quyết định mọi vấn để đã được ủy quyền”.

3/. “Bên B được toàn quyền lập, ký trên các giấy tờ có liên quan, thực hiện các quyền nêu trên theo qui định của pháp luật”.

Bên bà Phương cũng đã thực hiện nghĩa vụ trước khi xác lập Giấy ủy quyền nói trên bằng 200 triệu đồng, tương đương với giá trị bà Kim nhận chuyển nhượng của Nguyên đơn và sát với giá thị trường tại thời điểm giao dịch

Với trích dẫn nội dung trên đây cho thấy: Bà Nguyễn Thị Kim đã chuyển giao toàn bộ sở hữu quyền sử dụng 40 ngàn m² đất mà bà đã nhận chuyển nhượng hợp pháp của Nguyên đơn cho bà Trần Thị Phương. Thực chất đây là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá trị 200 triệu đồng mà các bên đã thực hiện xong. Bà Kim đã nhận tiền, Bả Phương đã nhận đất từ tháng 5 năm 2014, tiến hành cải tạo, canh tác, làm tăng giá trị của đất lên nhiều lần so với trước đây.  

Tại khoản 2, điều 129, Bộ luật Dân sự 2015 qui định: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Từ những căn cứ nêu trên, tôi đề nghị Hội đồng xét xử tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn với sự đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của Bị đơn. Chấp nhận yêu cầu độc lập của Người có quyền lợi và nghĩa vụ có liên quan, công nhận cho bà Trần Thị Phương được quyền sử dụng 40 ngàn m² đất nằm tại ấp Kiên Thành, xã Kiên Bình, huyện Bình Tiên có Giấy chứng QSD đất số BG 724616 và số BG 724773, do UBND huyện Bình Tiên cấp ngày 23/11/2012 và ngày 17/12/2012, theo qui định của pháp luật.  

                                         LS Đoàn Công Thiện

TẢN MẠN

 Xanh trời, xanh lúa, xanh cây
Đất quê thắm sắc đến ngây ngất lòng

----------------------- 

Ta về sống với đất quê
Dừa cao, xanh lúa đến mê mết lòng

  

------------------ 

Điểm tô một chút hương hoa
Cho hồn thêm thắm mặn mà sắc quê

-------------------------- 

Rêu phong một góc cỗ xưa
Trăm năm in dấu vẫn chưa nhạt nhòa

(Bình Thủy Cần Thơ ngày 18-11-2018)

 -----------------
Bình yên một góc sông quê
Lặng lờ con nước xuôi về nơi đầu?
(Sông xáng Ba Thê Hòn Đất Kiên Giang ngày 03-12-2018)

Vu vơ nghe một nỗi buồn
Rơi trong sâu thẳm chiều buông tím lòng
Hoàng hôn lặng tắt triền sông
Bóng xưa xa khuất bên dòng tương tư
--------------------

Hai người một thấp một cao

Ngẫu hứng làm dáng chứ nào có quen

(18-11-2018 Ninh Kiều Cần Thơ)

 --------------

Sáng tối rõ ràng là thế

Cớ sao phân định nhập nhòa 

------------------

Công đường yên lặng lạnh lùng

Hỏi rằng bao kẻ mọt gông trước Tòa
Ở đời giữ tính hiền hòa
Để không hối hận vào ra chốn này.

------------------------------
Ta căm ghét lũ Quan liêu khoác lác
Xem Dân tôi như cỏ rác không bằng
Mấy lời xin hỏi Quan rằng:
Lương Quan ai trả ghế Quan ai làm?
(Rạch Giá ngày 21-03-2019)

THIỀN VIỆN TRÚC LÂM HẬU GIANG

         Nếu đi từ Thành phố Vị Thanh (Hậu Giang) về Cần Thơ theo Quốc lộ 61 cũ qua Cái Tắc, đến ngã ba Vĩnh Tường (thuộc huyện Long Mỹ), bạn sẽ nhìn thấy một cụm công trình kiến trúc Tôn giáo rất quy mô. Nơi đây, trước kia là một Nghĩa trang Liệt sĩ, sau khi các ngôi mộ được quy tập về nơi khác, người ta tiến hành cho xây dựng cụm công trình này.

        Mặc dù còn trong giai đoạn hoàn thiện, nhưng những khối nhà kiến trúc rất hoành tráng, mang đậm dấu ấn phương Bắc, hứa hẹn một điểm du lịch tâm linh trong tương lại.

---------------

Ảnh chụp ngày 27-10-2018

 

VIẾT Ở HÒN SƠN

                    Trưa bên cảng
                    Tiếng còi nghe vang vọng.
                    Ngàn trùng khơi
                    Biển lay sóng đại dương.
                    Con tàu đi
                    Dù muôn vạn nẻo đường
                    Vẫn một hướng
                    Xuôi về nơi bến cũ.
                     ----------

Hòn Sơn Rái, Kiên Hải, Kiên Giang trưa ngày 25-09-2018.

MỘT TRẬN ĐÁNH Ở U MINH

Ảnh trên: Những người đã tham gia trận đánh. Trong đó có anh Phạm Hồng Lợi (Người ngồi đầu bên trái) sau này là Trung tướng, Phó Tổng tham mưu trưởng Bộ Tổng tham mưu Bộ Quốc phòng (hiên anh đã nghỉ hưu sống ở Cần Thơ)

MỘT TRẬN ĐÁNH Ở U MINH (*)

--------------

                                                          Đoàn Công Thiện

Cách nay 49 năm, vào đêm 5 rạng 6 tháng 11 năm 1969, tại thị trấn Thứ Mười Một thuộc huyện An Minh Kiên Giang ngày nay, đã diễn ra một trận tập kích váo Quân đối phương của Quân Giải Phóng miền Tây Nam bộ.

Thứ Mười Một là nơi Quân đối phương đặt Sở Chỉ huy Lữ đoàn B Thủy Quân Lục Chiến, thuộc lực lượng tinh nhuệ cấp Trung ương, được tăng cường từ Sài Gòn xuống vùng 4 Chiến thuật, nhằm thực hiện chiến dịch “Nhổ Cỏ U Minh” (Theo cách gọi của đối phương). Tại thời điểm diễn ra trận đánh,  ở căn cứ này có khoản trên dưới 700 quân, gần 10 tàu chiến (có 1 Tiểu pháo hạm) và 6 khẩu pháo (có 1 khẩu 155 ly). Đây là nơi có mật độ quân tương đối đông, phương tiện chiến tranh tập trung.

Đơn vị chúng tôi (Đại đội cao xạ 12 ly 7 Tiểu đoàn 2311 QK9), được cấp trên điều động phối thuộc cho Trung đoàn 1 U Minh tham gia trận đánh này.

Đối với những người Chiến sĩ chúng tôi, khát vọng giải phóng quê hương, giải phóng đất nước như một ngọn lửa luôn âm ỉ cháy và bùng lên mãnh liệt khi cơ hội đến. Chính vì vậy, khi biết mình được trực tiếp tham gia trận đánh, ai cũng náo nức, hâm hở với một tâm trạng lạ thường. Không ai bảo ai, mỗi người đều lo phần việc của mình, tất cả đều sẵn sàng với một quyết tâm chiến thắng.

Khoản 5 giờ chiều chúng tôi có lệnh xuất phát. Con đường hành quân vượt qua bao làng xóm xơ xác, tiêu điều bới bom pháo của đối phương trút xuống; Những ngôi nhà hoang vắng, không chủ nằm dọc theo bờ kênh . . . gợi lên trong chúng tôi một nỗi đau day dứt . . .

Trời xẩm tối, chúng tôi đến ngã tư Rọ Ghe, rồi quẹo lên ngọn kênh. Rừng U Minh mịt mù trong đêm tối; Sao trời nhấp nháy, ánh sáng yếu ớt hắt xuống không soi rõ đường hành quân; Xuồng sau bám theo xuồng trước, cứ thế lần trong lung cạn mà đi. Khoản 24 giờ chúng tôi đến ngoại vi căn cứ đối phương, đơn vị chia nhau về vị trí đã định. Tôi là Y tá, được phân công đi theo Khẩu đội có nhiệm vụ iễm trợ cho Pháo DKZ bắn trực xạ vào mục tiêu đối phương.

Mươn cạn, xuồng phải nhích dần, vào sâu bên trong chừng 200m, chúng tôi lên bờ đào Công sự phòng không. Lúc này một đơn vị của Tiểu đoàn 307 cũng bỏ xuồng lên bộ đi vào trong. Đào xong công sự, chúng tôi chuyển súng đạn lên vác bộ bán theo Trinh sát vào tiếp cận mục tiêu.

Sắp đến vị trí đặt súng thì bất ngờ, có hai tiếng nổ lớn phát ra từ bên kia sông xáng, hướng của Trung đoàn 2 đảm nhận, tiếp theo là mấy loạt tiều liên nổ vang, Pháo sáng của đối phương bắn lên cháy sáng rực, một lúc sau tiếng máy tàu ầm ầm phát ra cùng với tiếng người la ó nhốn nháo trong căn cứ.

Lộ là cái chắc, tôi nghĩ như vây. Chúng tôi khẩn trương tiếp cận vị trí đặt súng. Đến nơi chúng tôi đã thấy các anh Pháo DKZ đang lắp súng ngay trên nhà sàn của Dân bỏ trống và tháo vách lá để tránh cháy nhà khi bắn. Khẩu 12 ly 8 của chúng tôi cũng được anh em lắp đặt ngay trên mặt lộ, cách khẩu DKZ chừng 10 mét. Nơi chúng tôi đặt súng chỉ cách mục tiêu khoản 150m. Dưới ánh pháo sáng, chiếc Tiểu pháo hạm trắng toát, to xù, đậu choáng một khoản sông rộng, phía trên cắm hai là cờ ủ rủ không lay động (Cờ Mỹ và Cờ chính quyền Sài Gòn). Đạn đã lên nòng, tầm ngắm được cố định, tất cả chúng tôi hồi hộp chờ lệnh phát hỏa.

Một lúc sau có thông tin cho hay ta bị lộ, anh em Bộ binh đang tìm cách tiếp cận Sở Chỉ huy đối phương. Trong chiến thuật đánh tập kích, yếu tố bí mật có ý nghĩa cực kỳ quan trọng. Có thể nói, nó quyết định cho thành bại của trận đánh, nếu bị lộ thì khả năng thất bại và thương vong nhiều có thể sảy ra, nên chúng tôi ai cũng rất lo lắng .. .

Đến khoản hơn 2 giờ, từ phía sau cứ điểm (nơi đặt Sở Chỉ huy Trung đoàn 1 U Minh), một phát pháo hiệu màu đỏ vọt lên, lập tức các loại hỏa lực của ta, đồng loạt dội vào căn cứ đối phương trên hai bờ sông. Tiếng nổ của Binh khí hổn độn, dồn dập, không còn nghe được gì khác. Khẩu DKZ bắn ngay một quả trúng chiếc Tiểu pháo hạm, anh em reo lên rồi lắp đạn bắn tiếp. Khẩu 12 ly 8 của chúng tôi cũng nhả từng điểm xạ ngắn, những chùm đạn cắm vào tàu đối phương  vọt lên đỏ lừ . . . Cứ thế cả hai bên (DKZ và 12 ly 8) thi nhau bắn vào các mục tiêu trên sông.

Trong căn cứ của đối phương, súng tiểu liên AK, Thủ pháo, P40, P41 nổ không ngớt, ánh chớp liên tục lóe lên, súng phun lửa phóng ra những chùm lửa sáng xanh phủ lên cá nhà dã chiến, trùm lên Tàu . . . Bên kia sông, Trung đoàn 2 cũng đang phát triển đánh trên toàn tuyến, hỏa lực dội vào khu vực Pháo binh nổ dữ dội. Từ Cả Bát, Pháo của đối phương bắt đầu bắn chi viện, đạn pháo nổ khu vực Chỉ huy sở của Trung đoàn, nhưng được một lúc rồi ngưng (sau này mới biết cụm pháo đó bị Pháo của D 2311 bắn trúng).

Bị hỏa lực của ta khống chế áp đảo, chúng chỉ sử dụng được 1 khẩu 12 ly 7 và súng M 79 dây bắn lại, nhưng chỉ trong chốc lát thì bị khẩu DKZ bắn trúng vô hiệu, chỉ còn tiếng súng bộ binh và lựu đạn nổ bên trong căn cứ. Trận đánh diễn ra chừng 40 phút thì tiến súng thưa dần, chúng ta làm chủ hoàn toàn trận địa. Lúc này, có hai chiếc trực thăng từ Cần thơ bay xuống quần đảo được vài vòng, bị súng phòng không của ta bắn lên, chúng tắt đèn rồi bay đi mất.

Trời sáng dần, chúng tôi được lệnh rút về căn cứ. Trên đường rút Quân, máy bay của đối phương cũng kịp thời bay đến, quần đảo gần sát đọt Tràm, bắn loạn xạ xuống rừng, những loạt đạn đại liên cực nhanh tuông xuống chung quanh chúng tôi nước văng lên tung tóe, nhưng chúng tôi không bị phát hiện . . . Khoản 10 giờ chúng tôi về đến nơi trú quân an toàn. 
Phải nói rằng con đường tiếp cận và rút lui được các Trinh sát chọn rất độc đáo ở chỗ: Đường hành quân của Bộ đội là con Lung nước len lõi trong rừng tràm dày đặc, không có tên trên bản đồ, khiếng đối phương không thể đoán ra được đường rút của ta, mặc dù Bộ đội đi vào ban ngày, với hằng trăm con người cùng phương tiện.

Con đường ấy đã góp phần làm nên chiến thắng trong trận đánh này.

---------------------------

(*) Bài viết đã đăng trên Báo Kiên Giang số 1185 ngày 01-11-1999, được chỉnh sửa lại cho phù hợp với tư liệu lịch sử và thời gian đang bài hôm nay.

(Các ảnh dưới chụp trong cuốn Lịch sử Trung đoàn 1 U Minh, viết về trận đánh)

CHIỀU

Chiều lắng đọng bên dòng Cái Lớn

Nghe hồn thơ xào xạc điệu tình quê

Vẳng đâu đây tiếng gió gọi đông về

Những điệp khúc giao mùa muôn thuở

Vẫn biết thế nhưng sao lòng bỡ ngỡ

Mỗi chiều về trên sông nước mênh mông

(Gò Quao ngày 22-10-2018)